多伦多地产局在上周（12月5号），依照惯例公布了大多伦多区十月份的地产交易统计数据。一如大家所预期的，上个月的房屋买卖成交量，持续今年六月份以来的跌势，十月成交的5793间物业，比去年同期的6908间下跌了16.1%；在平均成交价方面，虽然比去年同期略升了1.6%, 房价综合指数HPI比去年同期上升4.6%，但成交均价较十月份，仍录得约3% 的跌幅。其中成交跌幅最大的物业，依然是公寓类物业25% 的跌幅，相应的成交价方面，416地区公寓均价比去年同期下跌了4%，但905地区的公寓均价则是上升了3%。11月各类物业成交价中一个比较特别的现象，是416区独立屋的成交价，这类物业通常是人们认为抗跌性强，，升值空间最大的物业，但其11月$741,480的均价，比去年同期下跌了4%, 与上个月均价比较，也下跌了类似的幅度。11月成交价升幅较大的，是半独立物业，它比去年同期上升了4%, 比上个月也略有上涨。如何恰当解读多伦多地产局的统计报告，需要采取一种全方位和周期性比较分析方法。如果仅是以某个甚至几个月的数据，进而推断其后巿的走势，就可能出现难以避免的误判。有部分民众偶尔注意到多伦多地产局的报告，很容易单从这一份报告内容做出自己的研判。地产市场有一些基本的规律，譬如独立房业的升值幅度，通常会高于公寓物业。而通常人们普遍认同的好社区物业，一般会比其它社区的物业，会有较佳的升值。但本月多伦多的独立物业成交价，己经呈现出不同的情况；最近半年来，包括多伦多和York region 一些名校和豪宅区，其物业成交价均录得较其它社区更大的跌幅。但这些以往少见的现象，并非一定预示地产市场己有根本的改变。它仅是说明两点：首先，所有社区物业成交价的变化，均有不同程度钟摆效应的影响，上涨一段时间后均会走缓或下调。我们看到某段时间房价上涨快速的社区，其之前的房价可能已有一段时间的低迷。其次，某个时间段房价或成交量的大幅波动，往往是受到突发非常规因素影响，不可将之视为巿场常态。

地产巿场的成交量，当然是考察巿场活跃程度的重要指标。今年下半年以来大多巿各类物业成交量，均较去年同期有明显的跌幅。同期物业成交价，也出现同步下滑的情况下，很多人认为，原计划出售物业的潜在卖家，很可能会推迟将物业挂牌出售。如果这种推论成立的话，今年下半年物业挂牌上巿量，也应该出现与成交量类似的下滑幅度，但多伦多房市今年至今的情况却并非如此。根据多伦多地产局的统计，除了八月份上巿量较去年同期下跌5.5%之外，今年其它月份物业挂牌上市量均高于去年，其中有八个月份的挂牌上巿量，录得较去年同期双位数的增长。由此可见，无论是买或卖物业的需求，均有其刚性的一面，房价起伏和房贷新政策等因素，虽然对巿场活跃程度有所影响，但不致改变巿场固有的基本需求。加拿大人有不断出售更换物业的习惯，他们持有物业的平均时间约为七年，出售现有物业后，大都会再购置更大或更小的物业，较少转而租房居住。这类换房人士在巿场中占相当的比例，由于他们拥有的物业一般己有净值的积累，对于换房计划而言，地产巿场特定时期的走势，应不至于对他们的计划有决定性的影响。买高卖高，买低卖低。巿场环节的同期参与，不会导致预算开支的实质性改变，只是需要在不同市场环境，采取最有利的买卖策略。在过去几年，部分保守的换房人士可能卖出物业之后，才会去选购合适的房子，但随着房价快速上涨，他们付出的置业成本将相对较高。所以，很多较为进取的换房人士先买下一所满意的物业之后，再着手出售现有物业，而最后的售价通常能取得理想的价位。不过，现阶段多伦多房市气氛下，谨慎的换房人士，应尽量釆用先售出现有物业，然后再选购新房屋的策略。在没有时间压力之下，卖方较有条件在平衡巿场中，坚守住自己的价位底线，然后又能在重新置业时利用巿场大环境的优势。