加拿大，卖房能不能享受资本增值免税，需要界定你的住房是不是一直保持了主要住所的性质。主要住所的概念是以家庭作为单位，从1982年开始每个家庭包括18岁以下未成年的孩子可以共同拥有一个主要住所享受免税增值的税务优惠，即使你和配偶婚前分别拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为主要住所。按照加拿大税法的规定，你的主要住所（Principal Residence）资本增值是免税的,但在特殊情况下增值也可能需要交税。

 

如果在持有期间，你的物业有几年的时间用于自住，但也有若干年用于完全出租，也就是说虽然你的家庭只有一套房子，但由于只有部分时间用作主要住所，该房在出售时需要申报不是主要住宅期间的资本增值，作为主要住所期间的增值可以按比例减免，减免部分为: 增值部分*（1+指定为主要住宅的年数）/ 持有物业的总年数。比如说, 20年前你购买了一套房子, 购买价为20万, 假设现在以100万价格出售, 期间出租了11年, 自住了9年, 则增值部分的减免额为：80*（1+9）/20=40万，即需要纳税的资本增值只有40万，换句话说，需要纳税的收入为20万。另外，按照这一公式，如果有些家庭考虑换房，如果先买后卖，会有一段时间同时拥有两套住房，只要同时拥有两套自住物业的时间表不超过一年，就不会有增值税问题。

 

如果将家庭主要居所的部分房间出租，仍有可能保持了主要住所的性质，只是需要控制出租的比例。有人为了降低出租的净收入，把出租比例增大至50%以上以增加可抵扣的费用,虽然净出租收入降低了，但将来你的房屋出售时可能会由于房屋的性质，主要用途的改变而失去“主要居所”的税务优惠，因为这时候你的房屋是以出租为主，不是以自住为主了。需要注意的是, 家庭主要居所即使只有部分房间出租，对于房屋装修，设备更新等都不能提取折旧CCA（capital cost allowance），否则你的自住房性质可能改变。

 

是不是出租比例超过50%，主要住所的性质就会改变呢? 答案是不一定。税法有一个特别的规定会让你有4年的时间，即使你全部出租你的住所，在4年时间里你仍可保持你的主要住所性质。同样需要注意的是，如果全部出租，出租期间，报税时不可以申报折旧，否则有可能改变你住所的性质。如果你是由于工作地点变化的原因搬离你的主要住所而出租，该期限还可延长，但最终你或你的家人必须要实质性地重新入住才能保持主要住所性质。

 

既然主要住所增值不交税，如果有足够的支付能力，能否通过购买豪宅让其增值而以后卖出时不交税呢？加拿大对主要住所的面积有一定限制。一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则你的住宅将不能保持主要住所的性质。

 

你的主要住所不一定在加拿大，也可以在中国,美国等国家。你也可以指定加拿大境外的物业比如在中国或美国的住宅作为你的主要住所，将来在处置该物业时可以享受加拿大资本增值免税的税务优惠，但在物业所在国可能会对你的物业增值课税。

 

另外，即使你只有一套房子，但在若干年的时间里如果你频繁买卖房屋，换了数十次放,你的房子在买卖过程中可能会失去主要住所性质。尽管你随时都只拥有一个物业，但税局可能认为你以盈利为目的频繁买卖物业，你的物业增值不被认为是资本增值，而有可能被视为生意收入而纳税。